今纶 | 杭州,一个被高房价绑架的网红城市

杭州发展潜力很大,产业结构非常理想,但距离一线城市还有一段距离。

不是每一个人都在阿里巴巴或者高收入公司上班。所谓的行政收费少、罚款少在高涨的房价面前都是浮云。

杭州当然可以继续探索互联网经济。但是,土地财政的问题一天不解决,城市的发展实际上仍暗藏着巨大的隐忧。

11月12日,杭州萧山区蜀山街道办事处办公室发布了通知称,将“成立蜀山街道房地产维稳工作领导小组”。消息一出即引来各方关注,有媒体甚至用 《楼市惊现维稳!从”活下去”到成立维稳组 地产冬天真的来了吗?》这样的标题来报道此事,很有冲击力,不过,该通知很快就被删了。

这件事,让我对杭州这个城市产生了非常浓郁的兴趣:关于房地产,这里到底发生了什么?

杭州是这两年最红的城市。虽然它的GDP排在武汉的后面,虽然也有人说它随时可能被南京赶超,但是因为有马云和阿里巴巴的光芒加持,杭州还是如坐火箭一般坐到了准一线城市。

甚至有人说它已经成功把广州斩于马下,那么,真相到底如何?

我去研究了一系列数据,现在把真相告诉你:

第一,杭州是个好城市。杭州发展潜力很大,产业结构非常理想,但距离一线城市还有一段距离。

因为仅就GDP而言,它和广州差距还很远,去年就差了9000多亿,今年前三季度杭州的GDP增速只比广州多了1%,而且每个季度的GDP绝对金额差距从2017年到2018年三季度不是缩小了,而是拉大了。按这个速度,追起来还需要很多时间。

第二,杭州是个土地财政依赖严重的城市!是不是没想到?但这就是事实,杭州对土地财政的依赖也是本文讨论的重点。

01 杭州房价曾秒杀北上广深

回溯历史,杭州从来就是一个炒房之风盛行的城市。

比如2004年,当时人均收入全国排名第十的杭州,房产均价却已经超过广州、北京和上海!靠近西湖边的房子至少15000元/㎡,而且几乎没有现房。

以西湖为原点,各个区域的房子以靠西湖的距离增加而递减:沿西湖边的1—2万元/㎡,到体育场路附近的8000元左右。而周边城市的平均房价从1998年不到2500元/㎡上升到2003年的5500元/㎡。

如果按照某些房地产人士的观点,北上广深当时可以说是全部跌出了一线城市。杭州,只有杭州是一线城市!(打脸打得好疼,对吧)不过,当时好像没人这样炒作,大家只是哀叹:杭州是越来越贵的天堂。

企业家们拍案而起,在2004年2月份召开的杭州十届人大会议上呈交《降低人才的住房成本》提案的市人大代表、杭州市西湖啤酒朝日(股份)有限公司时任总经理张志武说话了:他认为杭州的高房价已经威胁到众多当地公司的生存。他无奈地表示“(有人辞职)如果是公司管理上的问题,我们可以改正,但他和我们算了这笔房价账后,我们拿什么来挽留他?”

是不是想起了若干年后的任正非?后来任正非把部分公司业务确实搬到东莞去了。

彼时,浙江大学房地产研究中心温海珍博士坦言:用自己的工资,可能得花100年才能在杭州买套自己比较满意的房子。

那么,杭州的房价后来怎么样了呢?

后来,杭州的房价经历了大幅下挫的五年。!是不是没想到?但这就是事实,杭州对土地财政的依赖也是本文讨论的重点。

相关数据显示,从2011到2015的时间里,杭州房价不但整体未涨,部分区域甚至有百分之二三十的跌幅。最极端的例子是下沙沿江,房价从2万的高点跌到了1万甚至以下。

再之后发生的事情,大家就很熟悉了,阿里崛起、G20、亚运会概念、产业转型等利好因素不断加持杭州,当年高位炒楼的资金也终于得以解套。

从房价的角度来说,杭州早在2004年就给当地部分居民带来了令人惊惧的回忆。不过,直到现在,杭州高房价的故事也没有结束,它的背后是土地财政的一路助推。

02 土地财政支撑的城市狂奔

2017年,杭州的土地出让金是2190亿元,比一般公共预算收入多出600亿。要知道当年只有两个城市的土地出让金超过2000亿,一个是北京,另一个就是杭州。

那么2018年怎么样呢?

数据更恐怖:2018年上半年杭州十区土地出让金为1420亿元,同比上涨102.6%,远超历史同期,平均楼面价15326元/㎡,平均溢价率42.75%。

同时,杭州首宗百亿级商地出炉,之后我们看到的是杭州房价的一路飙涨:

2016年3月23日,绿城以楼面价45368元/㎡拍下潮鸣地块,建于该地块的项目凤起潮鸣2018年3月1日开盘。

开盘价非常惊心动魄:220平—590平的别墅,总价6000万到一个亿,单价达到了30万/㎡。高层平层,单价从8万到10万/㎡。40年产权公寓,5—6万/㎡。

这个项目唤醒了杭城人民对房价的想象力以及骨子里的赌性,智慧总是在民间,杭城人民开始加杠杆买房。何况这个城市在历史上就是商贸之城,是出才子的地方。

2016年,改善型需求和刚需主导杭州楼市,但是这显然还不够,必须挖掘更多买房、炒房动力。

当地政府于2017年发布《杭州市城市建设“十三五”规划》,规划提出“十三五”主城区城中村改造五年攻坚行动计划,多个城中村在改造名单中。2017年杭州市区拆迁力度空前,实行货币化安置。一时,杭州出现拆迁户手持千万资金抢房的盛况。

如果你没有买房需求,那么就通过拆迁制造你的买房需求,这一招在中国的很多城市都是屡试不爽的招数,何况这对拆迁户、政府、开发商都有好处。苦的就是那些不得不买房的刚需和改善型居民,他们必须抢着买单,否则可能会成为买在最高处的韭菜,或者永远无法“上车”。

一轮又一轮的疯抢过后,今年五六月份,杭州创造了今年楼市最火的名词之一——“万人摇号”。

2018年6月的摇号人数达到十几万,当时开发商采取了线上报名的方式,为了验资,开发商还要求购房者到指定银行进行资金冻结。由于报名人数过多,开发商指定的银行门前还排起了长队,几家银行加班加点,延长营业时间,帮助购房者将报名所需的手续办好。

这情景让我想到了香港楼市1997年崩盘之前的盛况,彼时,港人无心上班,只想炒楼花,结果呢?结果就是1997年的楼市大崩盘……

03 爱杭州,却买不起房子

据说杭州是最不扰民的城市。因为从2012-2017年,杭州市税收收入占一般公共预算收入的比重年均达93%以上,这意味着除了税收之外,杭州的各种行政收费、罚款都非常少。

但是,土地财政依赖指数高企,已经让绝大多数市民感受到了压力。毕竟,不是每一个人都在阿里巴巴或者高收入公司上班。所谓的行政收费少、罚款少在高涨的房价面前都是浮云。

有网友在论坛里写道:“杭州,我那么爱你,却因买不起房,不想再爱你!”

略微让人宽慰的消息是:杭州房价已经出现下跌的迹象。

从杭州链家近期提供的成交均价来看,近四周均稳定在3万元/㎡,较6月份的3.5万元/㎡的下跌了约15%。

与此同时,杭州名校学区房价格也开始普跌。

但其实,杭州早在这个时段前就开始降低人落户门槛了。这样的政策对楼市意味着什么,大家都懂,无非就是希望扩大楼市的分母,增加一些够资格买杭州房子的韭菜,对下滑的楼市起到一点止跌的作用,以前南京干过,差不多的时段,厦门也是这么干的。厦门的房价下跌之惨烈已经无需多言。

当然,客观上确实也让一些人获得了杭州户口,只是,他们能在杭州买得起房吗?

04 杭州近身博弈的对手——武汉南京

仔细看看国内城市排名,杭州其实最多算准一线的第一名,离一线还有9000多亿GDP的距离。透过GDP看杭州的排位,目前和杭州能够近身博弈的城市不是北上广深,而是武汉和南京。

从数据上看,南京2018年前三季度的GDP同比增长8.0%,超过杭州的7.3%,南京共实现地区生产总值9458.34亿元,杭州是9673亿元,略微超过南京。

很多人都看不上的武汉,但同一时段武汉的GDP达到了10579亿元,“东方芝加哥”有点释放光芒的意思。

要知道,武汉不仅有光谷,“雷军系”小米、金山、顺为三大武汉总部去年11月落户武汉后,一直在光谷金融港过渡办公。

武汉,早已不是那个散发着热干面和糊米酒香味的重工业城市和码头城市了。

回过头来看杭州,杭州当然可以在阿里巴巴的光辉下继续探索互联网经济。但是,土地财政的问题一天不解决,城市的发展实际上仍暗藏着巨大的隐忧。

我曾多次前往杭州,这是我最热爱的城市之一,我甚至动过在杭州定居的念头。黄宾虹的故居曾留下我叩门的身影,西湖周边的所有寺庙我曾全部拜访,对于杭帮菜也情有独钟,断桥以及雷峰塔都有我的足迹,杭州的老城区我也走过大半。

“画船载酒西湖好,急管繁弦,玉盏催传,稳泛平波任醉眠。行云却在行舟下,空水澄鲜,俯仰流连,疑是湖中别有天”,这是欧阳修眼中的杭州,美好的杭州。

未来的杭州会是怎样的繁华所在呢?是继续追赶北上广深的“三吴都会”,还是持续推升房价的压力之城?

时间会给出答案,希望杭州不要重蹈历史的覆辙。

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评论 1

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  1. 呱唧呱唧领导们的贪婪本性是不会改变的,狗改不了吃屎回复