如松 : 房地产税,是压垮骆驼的那根稻草

昨日,财政部长肖捷在人民日报撰文称:着力完善直接税体系,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税的立法和实施。对工商企业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善现代房地产税制度。

这里面有几个关键点

  • 第一,文章是刊登在人民日报上,人民日报传达的是D和ZF的声音。肖捷是现任财政部长。所以,肖捷所谈有关房地产税的政策,代表的是中¦央和国¦务¦院的决定,在这个问题上,已经是一锤定音,不再有变数。
  • 第二,按照评估值征税,而不是按照购买价格征税,最后的征税价格是ZF或相关部门评估决定。
  • 第三,充分授权。说明房地产税主要属于地方的财政收入,中央应该有分成。今年有25个省市出现财政赤字,赤字省市推进的速度会最快。如果房地产税由中¦央划定一个征收比例的区间,财政赤字越严重的地区,应该是税率越高。但是,随着房地产税的推出,地方在土地出让、土地增值、交易等方面的税收将减少,所以,任何一个省市都会征收,不会有空白。

有人会怀疑这个税种会不会真正推出,其实这事没有疑问。虽然去年和今年的房地产比较红火,但25个省市都出现很大规模的财政赤字,说明按现在的管理模式,房地产业已经不能保证地方财政的需求。如果用印钞直接转移给财政、代替房地产对财政的贡献可行吗?在美联储加息、美国减税的大环境下,汇率将马上面临危机,相当于老爷自绝,这条路是不可能的;向企业直接加税,需要提高很大的幅度,相当于直接将大多数企业推向破产,或者直接推到大洋彼岸,这条路也不通。所以,征收房地产税就成为唯一的办法,而且其速度会快于很多人的预期。在这一问题上,不要讨论70年产权房征收房地产税是否合理,也无需讨论人大会不会通过,这些都是毫无意义的,因为25个省市的饭碗是第一位的

关于房地产税能否抑制房价,专家们众说纷纭。

如果在十年以前推出房地产税,对房地产的价格走势不会有任何的影响,因为那时的房屋属于供不应求,中国经济蒸蒸日上、人们的收入水平不断上升,人民币资产不断升值,房价是相对低位),那时如果推出房产税,或许对抑制泡沫的形成可以起到很大的作用,但不会改变趋势。

但是,今天的情形又是怎么样?

按有关机构的统计,中国户均住房套数已经达到了1.08,人均超过了40平方米,已经过剩或严重过剩。

对北京来说,一套普通80平米的房屋,价格已经达到400万至800万。按北京市人社局和统计局的数据,2016年北京市职工的年平均工资为92477元,如果扣除了各种保费支出,拿到手的不到这个数字,但就按这个数字计算。如果房地产税按1.2%计征,每年的金额就是4.8万-9.6万。以夫妻两人的收入为92477*2=18.5万计,每年的房地产税相当于家庭收入的25.9%-51.8%,很显然,这个征收金额对家庭房贷的还本付息和家庭生活将带来无法负担的压力。对于那些通过父母兄弟凑钱买房、而自身不具备买房的财务能力的人来说,压力更是山大。换言之,房地产税推出之后,北京的大部分普通职工、在现在的价格之下,将再没有购买能力,而通过父母凑钱买房的将彻底消失,因为凑首付是相对容易的,但每月承担还本付息、每年缴纳房产税的压力比凑首付要大得多。

当绝大多数人购买力丧失之后,市场的成交将急剧萎缩,在一月份就会充分显现。

房地产税的推出是炒房人的噩梦,因为炒作任何东西,持有环节的成本高低就决定了风险的大小。房地产税的推出会让成交量急剧萎缩,房屋的流动性变差,当持有成本加大而流动性下降的时候、在如今的价格下,炒房人必将被埋葬。未来,即便价格下跌之后,炒房也变得更加困难,因为风险成本大幅增加了。

有些人基于北上广深房价永远涨的基础,在一线城市储存了多套房屋。因为京沪的常住人口都在净流出(看看现在赶人的劲头,这种流出的速度将加快),再加上廉租房和共有产权房的大量开工建设,出租收益无法保证,更不可能将房地产税的成本加到房租之中。在持有成本加高之后,这些人的多套房只有被动抛售一条路,加剧市场的压力。

房地产已经过剩,增加房地产税之后购买人按现价根本无力负担,炒房人的抛售压力,将共同成为压垮骆驼的那根稻草。

当然,这里还有一个核心问题是是否有免征面积。如果有一定免征面积的话,对自住房的打击程度将下降,有利于保护部分需求,也有利于保持一定的市场活跃度。但基于供过于求已经出现,征税之后投机价值丧失,炒家的抛售一样会形成跌势。

北上广深的情形基本一样,富人也基本都在北上广深储存房屋,未来,这部分富人的成色将急剧下降。特别是有很多房贷的时候,更是如此。因为征收房地产税,就相当于是“吃大户”,在有一定免征面积的时候更是如此。

对于其它城市来说,虽然房价要低甚至低很多,但是,就业机会少,收入水平低,供过于求更严重导致出租困难,所以,和北上广深的处境没有什么本质的差别。

今年,南京等城市不断出现房屋的低价出货行为,甚至招致数千人排队买房,现在已经可以确定是得到消息的地产商或地方ZF在进行“跌停板”出货(这个问题前面说过),在最后关口将筹码快速交给有钱人。

房地产税的推出,和老大说的“房子是用来住的,不是用来炒的”本质是一个含义。因为持有环节征税,意味着持有成本上升,炒作的难度急剧加大,投机的价值丧失,房屋就会主要体现居住属性。在今天的房价收入比之下,投资属性和炒作价值都彻底丧失,实际就是在落实“房住不炒”。

讨论房地产税对房屋价格的影响,离开了人口所处的阶段(现在是老龄化刚开始)、房屋价格的相对位置(与居民收入相比)、是否过剩、城镇化的趋势等,是毫无意义的。有些城市房屋严重过剩,就业机会少导致出租困难,当房地产税推出之后没有了投机价值,房屋的价值将彻底丧失(还要每年交税),这些城市将大部分集中在北方。

未来,房地产的投资机会将主要体现在经济比较有活力的城市、处于核心地段的商业地产上,相反,商品房的投资机会将很少,这是中国的人口趋势所决定的,在廉租房、共有产权房、农村集体用地租赁房大量投入市场之后,在逆城镇化的推动下,更是如此。

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