蛮族勇士:房地产支撑中国(中)——2017年居民购房负担率

前文回顾房地产支撑中国【上】——2017年央行资产数据回顾

好吧,通过上一篇文章,我们已经知道了,我大中国的整个经济体系,包括货币信用体系,都已经建立在房地产之上,都高度依赖房地产市场的持续高速增长。然而关键问题在于,决定地产市场兴衰的因素,在于接盘侠的多少,也就是老百姓的购买力是不是能够长期维持。我在这里直接给出结论吧:老百姓在整体上已经被房地产压榨干净了

首先给出的数据,是1990年以来的城镇居民收支数据。考虑到很多读者对下表中的数据概念缺乏最基本的了解,所以我必须解释一下。城镇居民人均可支配收入数据是税后净收入,这是一个抽样调查数据,样本范围涵盖了自由职业者以及个体户,并已包含居民的全部工资性收入和财产性收入(比如炒股炒楼收入),这个数据是相对可信的。至于没有纳入统计之中的灰色收入,比如犯罪所得和贪腐所得,那是极少部分人才有的收入,必须含匪量或者含赵量很高才有,与广大人民群众没啥关系。城镇居民人均消费性支出的含义,是衣食住行医等生存必须的支出。其中的“住”,指的是租房开支以及物业水电等直接居住开支,不包含购房开支!再强调一次:居民消费性支出不包含购房开支

居民可支配收入-消费性支出,得出的收支结余数据,就是城镇居民可以进行奢侈型消费的钱,比如旅游,比如买LV,以及最重要的支出项目:购房

如上表所示,从1990年至今,我大中国城镇居民的消费性支出增幅有两次低点,第一次是1998年,当年度的人均消费支出增幅只有3.5%。这一年中国经济眼看就要硬着陆,最后被迫启动住房商品化改革,并启动惨烈的国企改革,抓大放小,把不挣钱的国企全部卖掉,让几千万国企工人下岗,然而依然未能恢复居民的消费能力。一直到2001年我大中国加入世贸,正式进入国际市场,外企大规模的进驻中国,将中国打造成世界工厂,才算是摆脱了经济困境。

到2017年,我大中国的居民消费性支出增幅下降到5.9%,乃是1990年以来的次低值。老百姓再次陷入没钱消费的境地。而这一次跟1998年的国企大规模亏损导致的居民消费力低下不一样,这一次居民没钱消费的原因,在于老百姓手里的钱,都被房地产市场吞噬干净了

在下表中,老蛮我放了一个很有意思的数据模型。假设每年的居民购房首付为3成,20年等额还本,年利率为6%。从1998年至今我大中国的利率有过几次大幅度的浮动,以6%计算利息,事实上低估了居民的利息支出。不过就这样吧。

根据这样的计算,2017年我大中国城镇居民在购房这一项上,花了9.28万亿的钱,较2014年的5.5万亿,几乎算是翻了一番。这真是一个可怕的数据。对这个计算结果,需要验算一下准确性。1998年至2017年的商品房总销售84.85万亿,扣除已经偿还的累计本金38.73万亿,结果为46.12万亿。这就是城镇居民的总负债了。再来看央行的居民贷款数据(基本上都是购房贷款),40.52万亿,再加上居民公积金贷款数据,目前只公布到11月底,为4.5万亿,两者相加,居民的负债规模约为45万亿,与表格中的计算结果非常接近,只有1万亿左右的误差,几乎可以忽略不计。好吧,根据上表的计算结果,再结合前面的居民收支数据,我们就能计算出居民的购房负担率了。

2016年,城镇居民购房总支出7.97万亿,对比当年度8.36万亿的居民收支结余,购房负担率达到了惊人的95.4%。2017年居民购房支出9.28万亿,对比9.72万亿的居民收支结余,购房负担率95.5%这已经是极限值了,没有提升的余地了。甚至为了维持这种95%的购房负担率,居民已经在压缩必要的生存开支,导致居民消费性支出增幅只剩下可怜的5.9%了。指望房地产市场还有大规模的上涨空间,已经不现实了。

最关键的是,城镇居民从1990年累计至2017年的收支结余,也就是老百姓积累的棺材本,已经有77%拿来买房了。我们必须知道的是,我大中国是没有完善的社会福利体系的,社保基金也早已经处于净亏空状态。居民的收支结余,是必须储备一部分作为养老金的,这个比例是不能低于3成的。但是现在,城镇居民的棺材本已经被吞噬掉77%了,剩下的23%,如果继续被房地产市场吞噬下去的话,老百姓的现金流都要断掉了。

我大中国现在的问题是,经济越来越依赖房地产,然而房地产连续两年吞噬了95%以上的当年度城镇居民收支结余,地产市场已经发展到了极致,没有继续发展的余地了。当这个社会的每一个人都在谈论房地产的时候,事实上就意味着韭菜已经被割完了,泡沫膨胀到了顶点,接下来继续吹大泡沫,已经是不可能的了。

怎么办?把泡沫捅破?房地产已经与整个货币体系深刻捆绑,房价下跌必然意味着货币丧失信用。继续维持泡沫?这需要居民还能承担得起购房支出,还有足够的棺材本可供吞噬。给公务员和国企员工大幅度加工资以提升民间购买力?这除了带来通胀并造成社会割裂之外毫无意义。

关于这一系列的问题,请看:房地产支撑中国【下】——不得不为的扫黑与反腐

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