蛮族勇士(老蛮):购房刚需?别做梦了,韭菜都割完了!

首先给出两组数据:

  • 1、从1995年中国启动商品房地产市场,到2016年,总共22年时间里,中国总共竣工了99.1亿平米的商品住宅。其中峰值年份是2014年的8.1亿平米,2016年的数据是7.7亿平米。
  • 2、从1995年至2016年,中国的城镇常住人口从35147万上升到79298万,新增44151万人。其中峰值年份是2010年的2466万,2016年的数据为2182万。

好吧,我们所有的分析都从这里开始。

1995年前的中国城市居民的住房条件并不是很宽敞,人均居住面积不足10平米,大家都挤在各种国有单位的筒子楼鸽子间里艰难度日,磕磕碰碰,麻麻烦烦。此后中国的改革开放走向深入,逐步放开私有经济的空间,中国开始进入真正的工业时代,城市化进程开启。在这个过程中,指望城市原有的残破不堪的住房系统去容纳新增城市人口是不可能的,只能是新建。而城市原有的3.5亿人,也大多具有改善居住条件的需求。这就是中国房地产市场真正的需求:城镇新增4.4亿人的首次置业,以及原有3.5亿人的改善性需求当然了,改善型需求没有首次置业者那么迫切,不过他们作为城市的原住民,大概总是更有购买能力,相对来说更买得起房。这就是我大中国在商品房市场上的基本客户情况。

城镇新增的这44151万人,假定每个人都住得很舒适,那么人均所需居住面积要达到30平米,则总共需要的住房面积为132.5亿平米的住房。相对于这些年来总共新建99.1亿平米的商品房,缺口高达33.4亿平米。这当然意味着绝对的供不应求。

不过我们需要把账算仔细一点。这新增的4.4亿常住人口之中,也不是每个人都有住得很舒适的需求的,起码绝大多数农民工只要有瓦遮头就行,在城市里干几年,总归是要回农村的。几十个人在工地挤一个公棚,呼噜打得震天响也不影响隔壁铺的安眠。所以这里我们需要扣减一下,2016年中国农民工总量28171万。44151-28171=15980万。这1.6亿人,才是商品房市场上的真正刚需。1.6亿×30平米=48亿平米。呵呵,这就是首次置业者理论上的总购房需求,只相当于已建成的99亿平米住房的48.5%,连一半都不够。

99-48=51万平米。这剩下的51亿平米的住房,我们只能指望原有的3.5亿城市居民的改善型需求了。如果均分的话,这部分老市民每个人可以分到大概15平米的住房,这也很不少了。当然均分是不可能的。我估摸着撑死了也就有一半人真的有钱,会去改善一把,1.75亿人购买剩下的51亿平米的房子,刚好每人买个30平米,恰好满足舒适居住条件

这么一算的话,到2016年,中国宏观和整体上的住房需求已经全部得到满足。99亿平米的住房,供应给1.6亿的城市新增人口和1.75亿的老市民,恰好满足需求。在整体上,已经没啥新的历史性的刚需可言了。形象一点说,就是韭菜都割完了。

在此之后,如果再有刚需这个概念的话,还有新韭菜的话,无非是每年新增的城市常住人口罢了(扣除农民工)。2016年中国城镇新增人口2182万,扣除当年度新增的424万的农民工,具有住宅购买需求的理论最大人口无非就是1758万而已。假设在城市化速度放缓的今天,依然能维持这种人口增幅,那么,每年的新增刚需,也就是1758×30平米=5.3亿平米。这大概就是中国2016年之后的理论最大住宅消耗量。当然,我们当然知道,这种理论需求也仅仅只是理论。新增城市人口绝不可能都是有钱人,也会有相当比例的写字楼民工和商场销售员,他们只不过是合租党和地下室党罢了,不要说买房,连租住得舒适点的需求都没有。

然而,在数据上,今年1-4月份的商品住宅竣工量已经达到2亿平米,同比增幅8%,更关键的是施工面积,4月份的数据为44.6亿平米。仅仅是现在这个施工面积,已经足以满足未来8年的理论最大需

在这个基础上,我们就能理解,为啥中国的房地产市场,自2014年之后的基本格局,就是一鸡死一鸡鸣。一二线城市市场火爆的时候,三四线城市就急剧萎缩。因为韭菜不够用了,购买力不能再支撑起整个市场了。所以当购买力集中到某个地区的时候,其它地区当然就陷入寒潮。

所以,我现在的问题是:就目前这个火爆的土地市场,这个全国范围内地王频出的市场,它们如果统统开工建设,未来必将形成的庞大新增住宅供应,到底打算卖给谁呢?韭菜都割完了,要去哪里,再找这么多韭菜来呢?

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