蛮族勇士(老蛮):过剩的房地产

先建立一个基本坐标系:欧美各国人民的人均居住面积是多少,根据2012年剑桥大学全球抽样调查数据,全球一些主要国家和地区的人均居住面积如下:

1.  美国       67㎡
2.  意大利   43㎡
3.  荷兰       40.8㎡
4.  德国       39.4㎡
5.  中国       36㎡
6.  英国       35.4㎡
7.  法国       35.2㎡
8.  西班牙   25.8㎡
9   韩国      19.8㎡
10.  日本       19.6㎡
11.      俄罗斯  12.8㎡
12、   香港      8.1㎡

从数据上看,美国地广人稀,人均居住面积一骑绝尘,将其他国家远远的抛在了后面。在美国,一家三口在镇区住面积两百平米的两层HOUSE,算是最基本的中产标志。这方面我们羡慕不来。不过倒是我大中国的人均居住面积数据高达36平米,与欧洲各发达国家的住房水平基本一致,这是由于该数据无视了我国巨大的城乡二元割裂现象,无视了农村住宅与城市住宅之间在权属上的重大差异,将我国的城乡居住面积合并计算了。

接下来我要放一张很重要的表,从1981年至今的中国城乡全口径住宅竣工面积表。我跟你们讲,为了弄出这张表,老蛮我把建设部和统计局的历年统计年鉴都翻了个遍,连个位数级的错误都不会有。

(对小白解释一下:1997年之前我国并没有商品住房存在,所以那一长列的数据空白并不是我偷懒。特此解释。)

好吧,来看汇总数据吧,从1981年至2017年,全国住宅总竣工面积达到468.98亿平米,对比139008万总人口,人均居住面积达到34平米,与本文第一段中的抽样调查数据非常接近。两平米的些许数据差,也可以归结为1981年之前的存量旧房,在历经这么多年的拆迁改造之后,也还剩下了一小部分的存在。在整体上来看,中国人的住房面积是相当足够的。

然而区分城乡来看,农村自1981年至2017年的住宅总竣工面积264.59亿平米,对比农村2017年的常住人口57661万,人均居住面积达到46平米。这算是全球第二名的水平了,仅次于美国。城镇住房分成两类,第一类各种自建房,总竣工建面100.54亿平米,第二类是商品房,总竣工建面103.86亿平米。两类合计204.39亿平米,对比城镇2017年常住人口81347万,人均居住面积25平米。这个居住水平算是排在欧洲国家的尾巴上,但是依然远远高于日韩。就中国这种发展中的国家来说,这种人均居住水平,也还真不算差。就目前这样的数据来说,中国人的住房困难问题,在整体上已经算是解决了。

对上面这组数据,我们需要进一步深挖。城镇81347万常住人口中,外地农民工总量为17185万人,考虑到外地农民工整体上不具备房地产购买力,在城市里他们也大多暂住在各种城中村,并且他们将来一定是要回乡去享受自己宽敞明亮的农村自建房的。所以,我们必须重新计算一下,将这部分人口放回到农村人口,由此计算出的农村户籍人口数为57661万+17185万=74846万人;而城市户籍人口数则相应减少到64162万人

按这种口径,我们可以计算出更加真实的城乡人均住房面积。农村的真实人均住房面积为:264.59亿平米÷74846万人=35平米;而城市为:204.39亿平米÷64162万人=32平米。城乡之间的居住差距已经非常小。

再来计算一下城市的户均住房套数。以套均面积105平米计(我跟你们讲,这个105平米的套均面积标准是绝对正确的,乃是老蛮我综合计算了全国大部分城市的住房数据后得出的结论,各位以后可以直接使用这个标准),2017年全国的城镇住宅套数为19466套(203.49亿㎡/105㎡)。以户均3.1人计,2017年城镇户籍人口总共约有20697户(64162万人/3.1人)。好吧,近两亿套住宅,对应两亿户出头的城镇家庭,大概就是一户一套的水平。地产市场发展到这种程度,根据全世界的经验,差不多也就是顶部了。接下来就会跟欧美现在平淡的地产市场一样,局部或许还有热点,整体性的市场火热,已经不会有了。

为了逻辑上的圆满,我顺带解释一下1981年前的存量住房问题。现在这种40年楼龄的老旧住房已经很难看到了。伴随着城市建设的开展,这些老旧住房大都面临被拆迁的命运。关于这些老旧住房被陆续拆除的过程,我这里可以给出一组参考数据。2005年建设部的《城镇住房概况统计公报》中(顺手甩个地址:http://www.stats.gov.cn/tjsj/tjgb/qttjgb/qgqttjgb/200607/t20060704_30621.html  ,至本公报之后建设部再没有进行过这种全面系统的住房调查了),明确给出了城镇住房存量数据,107.69亿平米。而在上面的数据表中,从1982年至2005年的城镇住房竣工总量为92.96亿平米,两者抵扣,多出的14.73亿平米,当然就是1981年前的历史住房遗存了。这个量已经不算大了。当然这10多亿平米的老旧建筑,能熬到2005年已经不算容易了,幸存下来的都有各自能够存在的强大理由,比如北京的老胡同,广州的上下九,成都的宽窄巷子之类的老住房。从这个角度上来说,这些老住房能幸存至今的几率还是挺大的,我估计现在还能留下个10亿平米左右。当然了,10亿平米的城镇老旧住房,对比1981年至今的城镇203.49亿平米的总竣工面积而言,当然也不算大,聊胜于无吧。

此外还需要解释一下的是,属于城市贫民的城市棚户区改造范畴的那些东西,大部分都是违章建筑,未纳入前述的所有统计数据之中,也不被视为存量住房。

那么,我国现在还能形成供应的城镇住宅施工面积是多少呢?根据国家统计局2017年12月底的数据,城镇全口径住宅施工面积为57.61亿平米,其中商品住宅的施工面积为53.64亿平米。单这57.61亿平米的在施工住宅,将会在三年内陆续竣工,以105平米/套计,能够建出5487万套住宅,供1.7亿城镇人口居住

三年内城镇人口能有1.7亿的新增规模吗?要知道近年内我国的城市化进程正在迅速放缓,每年的城镇新增常住人口规模都只有2千万左右,三年6千万,这就是极限了,并且这些新增常住人口的绝大多数都是刚刚洗脚上田的农民工,基本上就不是房地产市场的买家。唯有那些刚毕业的穷苦大学生,看起来好像还有点购买力似的,所以各大城市纷纷开始争夺大学生资源,为自己的地产库存储备购买力。当然全部指望学生的购买力也不现实,最有效的办法,还是只能激发城市原有人口的改善型需求。城市拆迁当然是立竿见影的办法,将1980-1990年代建成的楼龄老点的房子认定为老破旧拆掉,让这帮住户成为市场的购买力。这就是2017年,中国好几个能借得起债的城市政府,大规模启动城市拆迁的原因。

只不过,借债总归是要还的,依靠借债搞拆迁,来激发市民的购房欲望,这种玩法,会让债务炸弹急剧扩大,是很危险的。在今时今日全世界跟着美联储被动去杠杆的背景下,也不太能继续玩下去。所以,接下来这个过剩的地产市场要怎么走,就是一个很有趣的事情了。

总之,2018年一定不会是一个平淡的年份。我相信接下来一定是风起云涌,大家拭目以待吧。

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评论 5

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  1. Rainy过剩Reply
  2. Sigh真心不想相信文章里的一切,但理智告诉我它们真实存在,蛮。总微信公众号有新的吗Reply
    • 鹰盲数据透析站 & 数据解析站 两个!Reply
  3. blueglas快来谈谈贸易反制裁带来的影响Reply
    • 鹰盲大豆上台了,你觉得呢?Reply

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