蛮族勇士:依靠拆迁和棚改来维持房价泡沫?瞎扯淡!

这一年来我听到过很多次这种天真的说法:地方政府要维持房价很容易,只需要大规模的搞拆迁或者棚户区改造就行了,拿到了拆迁款的穷人会高高兴兴去买房,从而支撑起房价。

对这个天真到别致的观点,我一开始还真是懒得理睬。但是架不住这么说的小清新越来越多。所以我还真是得回应一下了。各位,我就一个问题:拆迁费或者棚改费,从哪里来?

今时今日,由于国家法律不再支持地产商强拆,法院也不再承担强制拆除的执行工作,现在愿意投资去干棚改拆迁工作的地产商已经越来越少了,基本上已经接近绝迹。棚改拆迁类的工作,大都是政府在干,这些费用也都是地方政府出。但是,请注意这个但是,绝大多数的地方政府都已经处于极限负债状态,欠债都欠到了连利息都没钱还的程度,必须要靠借新还旧,才能还得起利息。然而要推动棚改,地方政府唯一的办法,就是继续借钱。这里我介绍一下,发放棚改债最多的是国家开发银行(棚改债业务占其业务总额的22%),而借债主体主要是地方政府名下的国有平台企业。表面上看起来,这笔债算是企业债,不是地方政府债务,但是追根究底,这笔债始终都是要地方政府背的。

弄点数据来看。2013年我国正式启动棚改工作,当年度政府支出713亿棚改费,加上国开行放的1628亿的棚改企业债,合计2341亿。2014年政府支出887亿的棚改费,加上国开行4086亿的棚改企业债,合计4973亿。2015年政府支出了1290亿的棚改费,国开行放了7509亿的棚改企业债,合计8718亿。2016年,政府支出了1722亿的棚改费,加上国开行9725亿的棚改企业债,合计达到11447亿

按照上面的合计数值,从2013年到2016年,政府直接支出的棚改费用合计仅4612亿,剩下22948亿的全是借债而来。借债规模是政府直接支出规模的5倍!请注意,上面的借款仅仅统计了国开行,事实上我国从事棚改债业务员的银行还有一家,农发行,主要从事城中村棚改业务。只不过农发行的历史数据没有区分拆迁式的棚改与普通的村庄升级改造,2016年农发行这两项业务的放贷规模合计5101亿。就算其中只有一半的拆迁贷款,也要给地方政府增加2000多亿的债务规模。

好吧,这么总结起来看,所谓拆迁与棚改支持房价的迷梦,本质就是指望地方政府借债来支撑房价。我大中国官方承认的地方政府直接债务规模是9.2万债,间接债务(地方政府承担连带担保责任)规模约5万亿,再加上国开行2万多亿的棚改债,这么算起来,地方债规模已经直接突破17万亿了。呵呵呵呵,17万亿的地方债?这是个什么概念呢?只按5%的平均利率算,光每年8500亿的利息,靠向中央乞讨活着的地方财政就根本还不起。

至于依靠拆迁和棚改项目本身来挣钱?把地上房屋拆完赔完,再投资完成基础设施配套建设,然后拿去卖地,卖出个天价来还债,这种玩法,只能应用在地上原建筑物疏散破败的旧城区,区域的土地使用强度不高,整体的容积率只有1左右。在完成拆迁整合之后,适当提高容积率,就能卖地挣钱。但是这种能挣钱的拆迁项目,早在2010年之前,就已经被地产商干完了。剩到现在的棚改项目都是老大难,房屋密集到水泄不通,土地使用强度高到吓人,整体容积率恨不得超过3。这种项目本身的拆迁难度就很大,拆迁周期也极长,两三年内根本就拆不完。昂贵的拆迁成本、利率成本,再加上后续的基建配套成本,基本没有挣钱的可能性。

上面这些综合起来,就是今年以来,市场纷纷传闻国开行暂停了大量城市的棚改债发放的原因。当然,国开行在这些传闻发生之后,总是会立即辟谣。只不过在我大中国,空穴来风,总是事出有因。谣言和真相的界限,总是那么的模糊不清。至于各位炒房党要相信什么,也与各位手上到底还有几套房亟待出手有关吧。

呵呵,呵呵,呵呵呵。

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