财迷 | 菩提本无树?香江告急及十月金融数据远逊预期对楼市之影响

近期,香江房事告急:

仲量联行最新住宅市场展望指出,香江住宅市场正进入调整期,2019年底前住宅楼价将下跌15%。不过,若神州米帝trade战恶化及股市持续下滑,住宅楼价跌幅或会高达25%:

另外,10月金融数据远逊预期:

然后,斯坦李老爷子去世,是文化产业的一大损失:

Excelsior!!是老爷子的拉丁语口头禅:精益求精!!目测这既是对他的评价,也是希望大家除了悼念,也要多多勉励自己,早日从悲痛中走出来。

以上信息相互间有神马联系,又透露了神马趋势,我等小民又该如何趋利避害?财迷这就为大家做个解毒:

第一、融资下降会导致楼市药丸

《财经》记者对10月社会融资数据报道如下:“10月份人民币贷款增加6970亿元,同比多增338亿元,这一数据较上月缩水近一半,为今年以来新增人民币贷款的最低值。…一同公布的10月份社会融资规模增量也处于今年低值。10月份社会融资规模增量为7288亿元,比上年同期少4716亿元,仅是上月的三分之一水平。‘10月金融数据是非常差的,收缩影子银行,可以预期社融增速不会太高,但是没想到表内的银行类贷款会这么低。’京东金融副总裁,首席经济学家沈建光向《财经》记者表示。”

可见,即使如主流霉体,对十月的经济数据报道都呈现悲观倾向,民间的猜疑那估计就要爆棚。一些看官联想到最近的香江楼市滑坡和深圳上海楼市出现负增长,然后就纷纷前来问财迷——是不是神州楼市药丸?

窃以为,要回答这个问题,首先要回答另一个问题:社会融资规模下降是否会影响到楼市,影响几何?

对此,财迷去年有专文论述,并用数据证明社会融资规模下降确实会影响到楼市,相关系数为.08。

在去年文章里,财迷提到顶级期刊的论文作者(沈悦、刘洪玉,2004;周京奎 2005;梁云芳、高铁梅,2007)发现,在98房改以前,决定房价的是基本面(人口变化、经济繁荣指标等),在98年住房商品化之后,影响房价的重要指标是信贷,归根结底是核动力印钞机放水的速度。至于有关经济基本面的指标,影响力在日渐下降(即使是地产供应影响也都比较小)。

除此之外,财迷也给出了证据:

上表展示的是2017年住宅价格同比增长比值(来自神州房地产协会网站)和我们关心的一些指标在统计上的相关关系。在排除(控制)了其余变量的影响之后,各省人口每增加一个单位(比如1万人),则该省省会城市房价也会增加0.12个单位(比如增加0.12个百分点)。同样,该省的地区社会融资规模增量每增加1个单位(比如1亿元)其省会城市房价也会增加0.08个单位(比如增加0.08个百分点)。用普通话讲就是,财迷用上面的检验回答了第一个问题:各省人口基数和地区社会融资规模才是2017楼市价格的主要相关因素。在货币泛滥的情况下,如果我们想要知道一个地区楼市会不会被甩锅,或者能不能被保住,该地社会融资总量和人口这两个指标具有重要参考价值。

辣么,新问题就又来了——既然社会融资量与房价有一定相关性,那是不是说2018年的第一场雪——啊不,第一次社会融资下降——就会导致楼市下滑? 

为了证明这个问题,我把2017年10月到2018年3月的各省社会融资数据增量找到了(看不清请点击看大图,下同):

可以看到,南粤、大内斗省、帝都、魔都等融资最多,而据说要花大力气去开发的琼州融资却最少,甚至不及宁夏的绿绿们。

同时财迷也找到了各省中心城市18年11月商品房指数同比增长百分比(以2017年11月为100%)的数据,这由根据国家统计局的2018年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数转化而来,由于有数据的省份只有三十个,所以如果一个省有好几个城市,其18年11月商品房指数同比增长百分比计算方法为:

  增长百分比=(中心城市指数之和-中心城市数量×100)/中心城市数量

于是有数据如下:

各位可以看到,房价涨幅最大的是河北、四川、辽宁这种传统经济弱省份,而一线城市,且社会融资增量很高的地区如帝都、魔都、天津卫居然房价涨幅垫底,融资最多的经济强省如南粤、之江的房价涨幅也不高。这里面就有蹊跷:

财迷由是生疑——很多关系都会变的,到了2018年,是不是社会融资和房价就不相关了?

于是,财迷和去年一样,把各省社会融资增量和各地房价涨幅做了一个皮尔逊相关检验,结果让财迷惊掉了下巴——相关并不显著——也就是说,到了2018年,社会融资和房价从有关系变到没关系,社会融资不再是房价变动的原因了!

所以列位看官的担心就变得多余——如今社会融资变得对神州房价一点影响都木有了。

这正如禅师曰:菩提本无树,明镜亦非台。本来无一物,何处染尘埃?

第二、神州房事变化的真正原因

既然社会融资令人惊讶地与神州房价变得毫无关系,房地产市场出现了市场失灵,辣么,究竟是什么原因导致了这个变化呢?

要知道,可能影响到这个变化的因素有很多,比如土地供应量、人口流入、trade战(海外贸易)、各地政策等等,这里面究竟谁才是主要因素?

根据财迷粗浅的观察,土地供应、人口流入并木有大变化,trade战确实是一个因素,但财迷有文章讲了,这个影响是有限的,就和香江楼市对神州楼市的影响是有限的一样(详细见文章:财迷║庙堂萧鼓:香江楼市与毛衣战是否神州经济之命门?)而且据看官反馈,神州外贸企业由于人民币贬值和国家补贴,基本都回血了。

根据财迷以往的经验看,市场失灵,多半是有形的手在市场的怀里乱摸。所以财迷把目光投向了各(庙)地(堂)政策:过去一年多以来,神州庙堂首先在20多城市进行了限购和限售,尤其是对一线城市,抓得最紧。然后X桂园、X科、X大、X达下沉到三四线城市拿地卖楼,和各地衙门一起大搞去杠杆。所以现在的情况很可能是政策取代了融资成为各地房价变化的原因——如此一来,财迷两年前就开始假设的一线和强二线城市的房价被保住(其实还有涨的潜力),而三四线的房价潜力会被大力挖掘,或恐变成现实。

辣么,事实是不是和我的假设相符合呢?财迷把国家统计局给出的70个城市的11月房价同比涨幅做了排序,展示在两幅图中。首先是同比涨幅在10%以下的城市:

各位看到,最下面,涨幅在1%以下的,是北上深这三个一线大城市,以及厦门这种公认的人多地少,房价还该涨的城市。

涨幅在1%以上,5%以下的是广州这种一线和天津卫这种强二线城市,以及南京、杭州、合肥、这种地区中心城市和温州、泉州、惠州、无锡这种东部经济强市(惠州受到深圳辐射、无锡受到上海辐射)。

而涨幅在5%以上,10%以下的,包括了太原、南昌、武汉这样的经济中等省份省会城市及各省的大城市——锦州、九江、常德等。

接下来我们可以看看涨幅在10%以上的城市有哪些:

各位可以看到,基本上是东部社会融资很少的城市(如三亚海口),或者中西部信息滞后的城市(如成都重庆乌鲁木齐),或者东北这种融资不多,信息也略滞后的计划经济残余较多的城市(如沈阳长春哈尔滨)。

所以,我在很早前讲的残荷凋零的假设——政策不但在市场的怀里乱摸,还在给市场里的各个城市分类——是基本得到了支持的——尽管房价涨幅和我假设的相反。

这个故事告诉我们神马呢?在神州,资金和人口都不是决定因素,决定因素是政策。在楼市里面,有形的手力量是巨大的。乘着近20年楼市上涨的春风,通过房企在三四线城市的下沉,各地山大王们逆周期因子搞得飞起,卖地赚得盆满钵满。

但是,是不是说我在《残荷凋零》一文中的假设——一二线城市会被保住,楼价稳住,三四线城市会被放弃,楼价滑坡——就不会起作用呢?

当然不是,长远看,一个融资和人口都不行的地方,房价是没有底气的,炒作过去之后,接盘资金不足的时候,就是这个地方房价下跌的时候。由于各地山大王还可能不准地产奸商降价,也会想方设法阻止二手楼价跌太快,目测不少不懂行的地产奸商和新入市的房奴会成为JP man。

这就是为神马地产奸商要搞高周转,即使垮楼也在所不惜。所谓“菩提本无树,明镜亦非台”。不过是末法时代群魔乱舞搞出的幻象。

经济规律自有天道,胜天半子很难,逆天而行更难,一旦逆周期因子退潮,对房奴的慈航普渡就会变成末法时代的索命梵音。尔等JP man,还是早点醒悟罢。

第三、我等小民的对策

形势既然已经讲清,我等小民该如何应对?

A) 南粤、大内斗省、帝都、魔都融资最多,而据说要花大力气去开发的琼州融资却最少,甚至不及宁夏的绿绿们——可见去琼州投资要先看看再说。否则你兴冲冲跑去投资,结果发现并没有更多热钱进来,只有所谓的搞零关税岛屿博彩的嘴炮优惠政策,那有个XX用。更何况,最近连所谓的博彩业政策也黄了。

B)就目前来看,一线城市楼价同比不但没涨多少,有的反而还在下跌,三、四线城市则涨幅巨大,那是不是我们就应该卖了一线城市的房产去三四线城市买房?

窃以为如果你这样做了,那你就会成为大佩奇:

点解?首先,一二线城市不但在社会融资和人口流入方面都会有优势,姥爷为了面子,最后也会尽量保住这些城市。而三四线城市不过是老爷们为了转杠杆,去地产库存做的逆周期因子。所谓X桂园、X大、X科,基本就是和九鼎一样,做“IPO工厂”,跑到三四线城市地推,找(shou)到(ge)最后一批资金。这种增长是没有基本面支撑的,所以奸商们也发慌,各种赶工早点建好卖出去让别人接盘,生怕跑慢了自己资金也陷进去了——不然很难解释为啥除了X桂园事故频发之外,一贯好面子的X科楼盘继武汉垮掉之后,中山也垮掉?

所以如今这形势是衙门卖地得钱,奸商炒作一波后跑路,剩下一批JP man,这和2015年5月的庄家们何其相似——您要是这个时候去进场,基本上等于2015年5月初5200点的时候进入股市,窃以为您不但是大佩奇,恐怕简直是超级大佩奇。

但如果您反其道而行,两三年前就在三四线有多套房,如今乘着三四线城市在高点赶紧出手,然后到一线去入手,则或许不失为明智。

最后,做个总结由于有形的手的动作,现在的房价信息已被扭曲。社会融资原本能对房价造成影响,短短一年间,也完全消失。群魔乱舞造成的幻象,给我等投资者带来不少困扰。但这种情况不可持续。等到逆周期因子耗光,场面是否还可以收拾,实难预料。我等小民,还需要看清形势,才不会成为JP man或者大佩奇。

再稍微做个升华——其实,现在最要紧的是找到新的红利释放点,然后给实体经济打打气。

上周说到庙堂上下到处找新的红利释放点,企图杀出一条血路来。辣么,有木有新的红利可以释放?目测是可以的,比如文化产业。搞得好是可以对外出口去剪别人羊毛。神州的网络小说就走红欧美,甚至可以帮人戒毒。所谓修仙入我心,戒掉海洛因:

其实神州的游戏产业,尤其是手游产业,已经有了国际影响力,一些游戏比如LOL已经可以举办国际赛事,这也是挣钱的法门。

以神州人的能耐,拿出写网络小说的劲头来,把一些武侠玄幻小说IP商业化,做成游戏和电影出去卖,完全可能。

大家都知道Marvel的电影相当挣钱,作为Marvel 粉,财迷看过每一部的Marvel 电影。Marvel壮大有很多牛人,其中斯坦李是绝对主力(当然还有其他人)。而斯坦李牛逼就牛逼在他的英雄和以前那些高尚而完美的英雄不一样,是不完美的,但这反而能吸引人。在斯坦李的Facebook主页上,纪念者众。而其中叫Jeremy Michael Wilson的网友如是说:“他(斯坦李)的英雄与众不同。他们并非一直是道德完人且绝对正确。他们并非总在正确的时间拥有正确的答案。他们并非一尘不染。有时他们被视为威胁,而非变幻无常的公众的祝福。然而,他们总是一直在努力做正确的事。对于一个不自信的孤独的孩子,这里的英雄们向他展示了其他人对你的看法并不重要。无论你多么怀疑自己,你仍可有所作为,并且你会发现在做错事时做正确事情的选择变得如此容易。这才是真正让人成为英雄的东西。没有人会指出如果更好,或更简洁。“拥有权利的同时也被赋予了重大的责任。”(蜘蛛侠电影的著名台词)

奈何不知何故游戏审批被暂停,相关产业员工失业不说,神州文化产业的一个可能的红利也随之消失,鹅厂的股价也因此遭到重创,眼见trade战事急,冬天正在到来,错失红利,实在令人扼腕。或许,在这末法时代,无论是神州的武侠里的“侠之大者,为国为民”,抑或是西方的漫画里的“能力越大,责任越大”都是需要被逆周期的罢。但天道不可违,“草不谢荣于春风,木不怨落于秋天。谁挥鞭策驱四运,万物兴歇皆自然”,长远看,社会融资、人口流入等等因素和人的创造力迟早会起作用。富凯大厦扛把子都说了:春天已经不远,我们也不用急,关键是现在先打造好庇护所,度过这个冬天。

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评论 1

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  1. 享受过程有只无形的手在胸口乱摸,一二线的房子管的太多,民众信心没有建立,市场信号还没显现,不知道抗日神剧能不能帮欧美友人借毒瘾,回复