蛮族勇士: 算个有趣的账——从未挣到钱的地产商们,最勤奋的地产商们

算个很有意思的账,地产商在宏观上挣了多少钱。直接上数据表如下。大家不需要随便看看下表就行了,我会在后面详细解释。

上表给出的是2006年至今的商品房销售额数据和开发投资数据。我们假设商品房销售额能够全部变成真实的收入,当然事实上这个销售额只是合同销售额,要变成真实收入,还需要银行把按揭贷款实际放出来,打入地产商账户。今年以来银行的按揭贷款放款速度越来越慢了,对地产商的现金流构成极大压力,这个待会再说。在另一方面,开发投资数据,这意味着地产商实打实的把手里的钱投出去了。因此,将这两个数据拿来一比较,我们就知道,从2006年至今,地产商从所谓房地产的黄金十年里,到底挣走了多少钱。

结论很令人惊讶,一直到今年11月底,地产商们整体上没挣到过钱,甚至还倒贴了1616亿!它们几乎将每一毛钱的销售收入,都转化成了开发投资,重新投入到地产行业里。它们整体上没有挪走过哪怕一毛钱的利润

仔细看的话,2016年和2017年,是房地产行业的表面资金情况最充裕的两年。销售额-开发投资额的差值,都在1.5万亿左右。这当然是由于“地产去库存”的国策的影响。如果不考虑这两年的情况,单看2014年以前的数据的话,房地产行业整体倒贴了31755亿,这3万来亿的差值,当然要靠地产企业借债借回来。这就构成了系统的金融风险,一旦地产市场崩盘,三万亿的债还不起,当然足以击溃全中国的金融系统。这就是地产去库存政策的由来。

然而我们必须意识到,之所以会在2014年出现3万亿规模的地产企业债,其起因恰恰在于地产企业的勤奋和扩张。如果地产老板们拿着钱去享受也就算了,麻烦在于,他们具有最强烈的企业家精神和扩张欲望,拿着一毛钱,也要干十块钱的事。他们把自己挣来的每一毛钱都拿来投资,生怕错过任何市场机会。

地产企业的投资人群体最懂得这其中的道理。他们没日没夜的加班,看地,做测算,拟合同,写报告。企业业绩每年都要扩张,一般的预计都是百分之五十,新增 土地储备统统都要以百万平米为单位。所有的地产老板都没有休假的爱好。许家印是24小时+7天工作制,业内流传的段子是:这厮在任何时段拨打下属电话,响三声不接,就直接炒掉。王健林在公司从来都是走得最晚的一个,不到半夜11点根本就意识不到要下班。这些废寝忘食的地产老板们,用辛勤的汗水,共同塑造了一个人类历史上最大的金融泡沫,也是一件非常有趣的事。

好吧,我必须要强调的是:上表第一列的销售额数据,只是理论数据,并不是实际收入。事实上今年我大中国为了打压地产泡沫,已经完全抛弃了“地产去库存”的提法,转身开始启动一种从未有过的地产调控手段:打压地产商的现金流。最主要的方式是限制的银行按揭贷款的放款速度。买了房等了大半年也放不了款的,比比皆是。对购房客户来说这其实无所谓,反正房子也买了,购房合同也签了,首付也付了,也去房管局备案了,按揭协议也签了,银行也同意放款,对购房客户而言所有该干的都干了,没有任何过错。至于按揭款就是下不来,那就等着呗,好不用承担还贷压力,多好。在银行那边来说,由于今年以来的资金成本迅速提高,大银行还稍好一点,小银行要找钱,资金成本普遍都超过6%了,再去放利率很低的按揭贷款,实在是动力不足。这这导致地产商的实际收入剧烈下降。

2017年1-11月,地产企业的实际销售收入仅约6.44万亿,对比同期10.04万亿的开发投资,当年度的实际资金缺口又剧烈放大到3.6万亿的惊人程度。好在2016年地产商们算是集体挣了笔钱,今年以来的合同销售额也摆在这里,放款虽然迟,不过预期收入还是很确定的,目前来讲,地产商们还不至于整体破产。不过如果按揭收款迟缓的情况持续下去,接下来就好玩了,勤劳的中小型地产企业,就要排着队现金流断裂了。

所以我们接下来要怎么办呢?降息?加大按揭款的发放力度?在英美日集体走上加息缩表的邪路歪路的时候,我大中国继续降息,继续放大债务杠杆, 总归不是一件好事。看起来似乎没啥好办法。我总觉得吧,逼着地产老板整体变懒人,把他们赶去花天酒地夜夜笙歌,或许才是唯一的解决办法吧。呵呵,呵呵,呵呵呵。

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  1. 江湖人称小威老蛮出品,必属精品!Reply

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